房地产市场从“王者”降为“青铜”? 融资渠道收紧

8月29日，国家金融与发展实验室发布《中国住房金融发展报告》（下称《报告》）提出上述判断。1998年住房货币化开启中国房地产黄金十年；2009年到2016年开始政策不再直接支持房地产，中国房地产市场进入白银时代。房地产市场经过快速发展，并且成为居民资产增值的选择。但在2017年后，中央明确提出“房住不炒”的定位，居民部门杠杆率快速增长难以为继，房企盈利逐步被高额债务利息侵蚀，在趋紧的融资环境下主动降杠杆，房地产市场进入青铜时代。

庞大的规模以及与宏观经济、政府、金融等部门的高度关联，使得房地产市场风险成为最大的“灰犀牛”。国家金融与发展实验室警示，随着房地产市场发展趋缓以及金融风险（尤其是房地产企业）浮现，必须保持高度警觉。

国家金融与发展实验室理事长李扬提到，城镇化和高储蓄率是房地产发展的主要推动力。但随着中国储蓄率下降，通过证券化盘活银行体系中大规模的居民个人抵押贷款，发展房地产投资信托金（REITs）使得投资者分享市场收益、应对房地产泡沫等，房地产市场开始大规模金融化的趋势不可逆转。但李扬强调，管理房地产金融风险关键在于两点：金融创新不可过于复杂；金融创新应置于监管之下。

房地产挤压消费

《报告》由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真主笔。蔡真介绍，中国住房金融市场规模已达38万亿。其中一级市场总余额36.94万亿元，二级市场总余额8207.84亿元。一级市场进入缓慢增长的青铜时代，二级市场则迎来发展黄金期。

蔡真指出，房地产市场增长放缓，一是住户部门杠杆率上涨过快，从2008年末的17.87%升至2018年末的53.20%。2018年住户部门债务收入比121.6%超过日本、美国，居民加杠杆空间有限。二是房企财务指标反映出，规模扩张效应已被财务费用稀释，房企扩张动力衰减。

从反映房价泡沫程度指标看，2018年房价收入比和租金资本化率分别为29.09%和21.46%，两个指标排在全球第二和第三，房价上涨空间有限。而从长期因素人口来看，中国城市化率已接近60%，城市化高速增长时期也只有3-5年，近期收缩型城市即是缩影。

决策层也在频繁传递“房住不炒”的信号。国家金融与发展实验室高级研究员尹中立指出，未来政策导向是居民部门去杠杆。房地产市场占用了过多的信贷资源，意味着按揭贷款和开发贷都会受到严格的控制。依赖房地产业的经济运行格局需要进行重大的调整。决策层有关房地产政策的导向形成共识，不再把房地产作为短期刺激经济的手段。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究发现，房价对消费既有拉动作用，也有挤出效应。当房价收入比大于9的时候，刺激房地产投资对经济的贡献是负的。去年底，中国的房价收入比为9.1倍。

房地产和宏观经济的关系极为复杂，仍需更多验证，但这一线索与直观的市场观察吻合。对于短期的政策工具，会全面收紧按揭贷款，严控房地产开发贷款的规模，对地产企业的债券发行进行窗口指导（如黑名单），境外发债收紧（仅限借新还旧）、严格管控房地产信托等。

《报告》指出，在不考虑回售情况下，未来3年房企信用债将迎来集中偿付期。2019年信用债到期余额3381.48亿元，2020年和2021年分别为3752.25亿元和7160.06亿元。新发行信用债规模不足以覆盖债务到期带来的偿付规模，一旦房地产销售因长期调控出现大幅下滑，房企信用债违约风险将会大幅增加。

今年下半年和明年，大型房地产企业会进入偿债高峰。有大型房企可能出现债务违约，而由于其负外部性，有可能引发更为严格的监管。

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