土地增值税法公开征意

今年的土地市场大事不断！从7月16日开始，“土地增值税法”开始公开征求意见，结束时间是8月15日。同期还有，《中华人民共和国土地管理法》修正案（草案二次审议稿）也在征求意见。

土地增值税纳税人是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。

在征求意见稿中有四点重大变化值得关注，分别是：

1、增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；

2、由国务院来确定收入和抵扣项目的范围和标准；

3、授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减征或者免征土地增值税；

4、房地产企业的缴税清算方式从“可清算”变更成“应清算”。

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大，房地产开发企业贡献了主要税收。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。其中，中国恒大2018年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2018年土地增值税约为196亿元。

值得注意的是，随着新法将原可清算条件变为应清算条件后，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短，对于房地产企业的销售压力将进一步上升。而对于个人来说，目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，未来普通住宅的税收在个人保有环节。

“土地增值税”二十二条征求意见稿来看看新旧对比

此次征求意见稿共有二十二条，对纳税范围、税率、免征范围、抵扣范围等一系列都有明确的规定。

征求意见稿提出，转移房地产，是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物和出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

《征求意见稿》明确计算增值额时准予扣除的项目为：

（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。

现将新旧税法例征求意见稿的主要差异列示如下：

威力巨大！来看看土地增值税的超率累进税率

在税率方面，《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

历史上看，土地增值税发酵在1993年。当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施。

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