楼市放松心魔要控制

近期，一个有趣的现象，高层对经济下滑气定神闲，而一向反对“GDP崇拜”、“以增长论英雄”的学者，却屡屡呼吁货币和楼市政策要宽松。比如，2014年提出“新5%比旧8%好”的那位大咖，近期不断呼吁“降准降息”。地产领域，央行调查统计司原司长盛松成撰文指出，目前房地产在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下，楼市调控不应再大幅收紧。

另一名经济学家，中欧国际工商学院的刘胜军，近期也撰文指出，“房地产调控须谨防一刀切、过犹不及”。

回顾房地产的政策，翻翻当时的文件，就会发现，凡是调控政策松动的，哪一次不是强调，要促进平稳发展、控制房价上涨、打击投资炒作？前几年，“去库存”也好、棚改也好，相关政策文件，哪一个不是强调，要与城镇化结合起来，公共配套要跟上，绝不能助推房价上涨？但结果呢？大家都知道，每一次松绑都意味着房价要上涨、赚钱的机会来了。这两年，国家强调的“一城一策”，落实到地方的时候，是不是很多都异化为托底或刺激楼市呢？

根本上，房价上涨乃多方共同利益之所在，符合地方政府、开发商、地产上下游、金融机构、媒体（有广告代理）、少数富裕人群（资产主要在房子上）的利益。甚至，一些亏损的国企，也等着地产回暖了救济他们。楼下的小卖店老板说，旁边几家房产中介开不了单，她的生意也不好。抑制炒房、抑制房价上涨，存在利益上的巨大抵触，造成调控执行力不足。这就是为何对控制房价上涨的政策，老百姓信心不足，而调控松绑时，排着队涌入楼市。

盛松成和刘胜军，两位都强调要给房企融资适度松绑。道理没毛病，开发商没钱，供应就受影响，未来房价会涨；开发商没钱，就会借高利贷，资金链断了，行业不稳定。但想没想过，松绑了会是什么结局？上半年，华东（苏州、宁波等）、珠三角（东莞、深圳等）地王频现，原因就是严控的资金面，在今年一季度松了一个口子。这一松不要紧，一季度地产类信托募资增长25.71%，3月房企信托融资暴增382%。有了资金，开发商拿地任性得很。

某大银行一位朋友说，融资开闸的红利期是很短暂的，稍纵即逝，下一次开闸不知要等到猴年马月。所以，各家银行、信托的一致选择，就是“赶快吃并吃尽”。现在，表面看政策是紧了，但融资环境还不算太差，1-10月份开发商资金来源仍保持7%的增长。银行朋友说，现在“资产荒”很严重，只要是符合“432”（四证齐全、30%资本金和二级资质）的房地产项目，开发贷也好、信托也好，敞开供应。问题是，开发商空手套白狼的项目太多了。

说明什么？全社会资源配置中，地产有魔鬼般的虹吸效应，“一业兴、百业枯”。放开地产融资，全社会的成本就会被高高顶在天花板上，除了地产，大多数行业是亏损的。试想，哪个行业能承担10%左右的融资利率？最后，再谈谈供应。经过这10多年的狂飙突进，任何一个城市都不缺房子，中信证券用2020年全国第七次人口普查即将采用的“以房查房”方法，测算出全国城镇人均住房面积44.9 平米，高于大多数发达国家，比国家统计局数据高15%。

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